En aquest article us proporcionem una guia completa i actualitzada per a compravendes residencials de particulars, destacant els aspectes financers, documentals i professionals que hauràs de tenir en compte tant si ets propietari venedor com futur propietari comprador.
La compravenda de propietats immobiliàries és un procés emocionant que es pot realitzar de manera independent. Tot i això, l’excés de temps dedicat, tràmits i gestions, pot fer que aquesta emoció inicial duri molt poc… tot i que aviat veuràs com és útil i beneficiós deixar-ho en mans d’un equip expert. Sigui com sigui, en aquesta guia t’expliquem en 3 parts el que hauràs de pagar, el que necessitaràs i on el pots sol·licitar perquè la compravenda sigui totalment segura i de qualitat. Endavant!
Com a propietari d’una vivenda o terreny has d’estar al corrent dels costos associats que et suposarà la posterior venda, que inclouen impostos sobre la propietat, despeses notarials i de registre, plusvàlua municipal i les comissions de l’agència immobiliària si decidesixes comptar amb els seus serveis. Vegem en què consisteix cadascun d’ells:
D’altra banda, com a comprador, i a part de la hipoteca (si és el cas), has de considerar no només el preu de compra, sinó també les següents despeses associades a la compravenda: impostos de transmissió patrimonial o IVA, despeses notarials i de registre, i possibles honoraris relacionats amb l’habitatge, com ara neteja, decoració i trasllat si es requereix:
La documentació juga un paper crucial en el procés de compravenda, tant pel venedor com pel comprador. El dia de la signatura de compravenda serà el venedor qui haurà de presentar tota la documentació necessària original, que prèviament ja tindrà el notari per preparar l’escriptura.
Per a la venda, és necessari comptar amb l’escriptura de propietat, la nota simple del registre, els rebuts d’impostos pagats i, en el cas d’una vivenda, el certificat energètic i la cèdula d’habitabilitat:
A Espanya, la cèdula d’habitabilitat és un document que certifica que una vivenda compleix amb les condicions mínimes d’habitabilitat i salubritat exigides per la normativa. La seva validesa sol ser d’uns 15 anys, però aquest termini pot variar segons la normativa específica de cada comunitat autònoma. Després d’aquest període, cal renovar la cèdula d’habitabilitat mitjançant una nova inspecció que verifiqui que la vivenda continua complint amb els requisits establerts.
Com hem vist, hi ha molts documents relacionats amb la compravenda d’una propietat. Alguns d’ells, com ja deus estar pensant, no els tens, o els has extraviat, o no els has sol·licitat mai o fins i tot és possible que no sàpigues on els vas guardar. Tranquil: és normal. I té solució.
L’obtenció d’aquests documents, això sí, implica visitar la notaria per obtenir l’escriptura, el registre de la propietat per a la nota simple, i professionals qualificats per al certificat energètic i la cèdula d’habitabilitat.
Si ets el venedor, el més segur és que ja tinguis en la teva possessió diversos documents que acrediten la titularitat de la finca. Tanmateix, i especialment en el cas de vivendes adquirides fa molts anys, potser caldrà obtenir una còpia de les escriptures.
Aquest procés es realitza a través de la notaria on es formalitzà la transacció. La còpia que sol·licites pot ser una «còpia simple» o «còpia autoritzada», segons les teves necessitats. El titular de la propietat o el seu representant legal pot fer aquesta sol·licitud, i com hem dit, en el cas de no conèixer la notaria que va realitzar el protocol, podem sol·licitar al registre de la propietat que ens informi d’això.
No recordes quina notaria va realitzar les escriptures de propietat? Si no coneixes o no recordes la notaria on es va formalitzar la transacció, o bé aquesta ja ha cessat l’activitat, el registre de la propietat de la zona pot proporcionar informació clau sobre la seva ubicació actual.
No et preocupis si el notari ja no està actiu: els documents notarials han de custodiar-se com a mínim durant 25 anys des de la data de la signatura, i si el notari en qüestió ja no està actiu, només hauràs d’informar-te al col·legi notarial de qui custòdia actualment els seus protocols, i contactar-lo per sol·licitar la teva còpia simple de les escriptures.
És possible que en sol·licitar la teva còpia simple hagis de proporcionar detalls específics sobre la transacció, com la data de la compra. La tarifa per la còpia simple pot variar i està subjecta a regulacions locals. Com sempre, preguntar sobre les tarifes a l’inici de la consulta és sempre la millor opció.
Per la consulta de dades al registre de la propietat, has de tenir en compte que l’obtenció d’una Nota Simple és essencial per conèixer la situació legal d’una finca. Qualsevol persona amb un interès legítim, com ara potencials compradors, venedors, advocats o entitats financeres, pot sol·licitar-la. S’ha de pagar una tarifa, la quantitat de la qual pot variar segons el Registre i la informació sol·licitada, i proporciona detalls sobre la titularitat, càrregues, limitacions, històric de transaccions, i més, essent un recurs clau en el procés de presa de decisions en transaccions immobiliàries a Espanya.
A més dels documents esmentats, hi ha una altra documentació rellevant que pot ser necessària per al comprador en el procés de compra-venda d’una propietat residencial, segons la naturalesa de la propietat (casa, pis, terreny, i aquest, segons la seva classificació) i les regulacions locals de cada municipi i el seu pertinent pla general d’ordenació urbana.
Alguns elements addicionals a considerar per a les gestions inicials d’informació i valoració serien els plans de la propietat, que en cas de no tenir-los, es poden encarregar al professional qualificat arquitecte o tècnic, així com verificacions en el Pla General d’Ordenació Urbana (PGOU).
Si el PGOU del municipi no és accessible per a la ciutadania, pots sol·licitar informació a l’ajuntament o a l’organisme competent per obtenir informació sobre la classificació del sòl i les restriccions aplicables.
I no hem d’oblidar que per a verificacions pel que fa al preu és indispensable verificar les dades cadastrals: El cadastre és el registre administratiu que recull la descripció dels béns immobles de tot el territori espanyol. En ell es pot obtenir informació sobre la titularitat, la superfície i els límits de la propietat a través del cadastre, que és la referència catastral.
Altres documents que es poden sol·licitar en funció de la zona geogràfica són la Certificació de Deutes i Càrregues, la Llicència d’Ocupació i el Certificat de No Infracció Urbanística.
És fonamental comprendre que les especificacions i regulacions poden variar segons la comunitat autònoma. Per exemple, al País Basc i Navarra, existeixen sistemes fiscals específics, i ciutats com Barcelona poden tenir regulacions particulars sobre lloguers turístics. L’assessorament d’un expert local pot ser crucial per complir amb les normatives específiques de cada regió.
En el complex procés de compra-venda de propietats, la participació de diversos professionals especialitzats és essencial per assegurar un desenvolupament eficient i legalment sòlid. Aquests experts exerceixen rols fonamentals:
La participació d’experts immobiliaris i legals garanteix una transacció exitosa i sense complicacions legals a futur. Tant si decides realitzar la compra-venda de forma independent com si optes per la intervenció professional d’una agència immobiliària, la clau està en estar ben informat i comptar amb el suport d’especialistes en el camp.
La compra-venda de propietats a Espanya és un procés complex que implica múltiples facetes, des d’aspectes financers fins a documentació detallada i la intervenció de diversos professionals. Aquesta guia completa proporciona una visió general però una vegada més et recordem la importància de buscar assessorament específic segons la ubicació de la propietat i les circumstàncies individuals. Aquí estem per ajudar-te!